アセットアイデア

日本のマンション老朽化と建替えの現状

マンションには耐用年数があります。一般的には築30年を超えると共用部分の給排水管など様々な部分に傷みが出始めると言われています。さらに年月が経過すると、建物が利用できなくなった事態に備えて対応策を考える必要が出てきます。その際の選択肢の一つとして「建替え」があります。(2020月3年、アセットアイデア)

老朽マンションの増加

国土交通省の統計では、分譲マンションは全国に約654万7000戸(2018年末)あります。このうち、築40年超が約81万4000戸。築30年超だと約197万8000戸にのぼります。10年後の2028年には築30年超の分譲マンションが約366万8000戸になる見通しです。

日本の分譲マンションの数(戸数)の推移

新規供給 累計
2018 10万 654万
2017 10万 644万
2016 10万 633万
2015 10万 623万
2014 12万 613万
2013 11万 601万
2012 10万 589万
2011 8万 579万
2010 9万 571万
2009 17万 562万
2008 16万 545万
2007 22万 528万
2006 20万 505万
2005 19万 485万
2004 18万 465万
2003 19万 447万
2002 20万 427万
2001 20万 406万
2000 17万 386万
1999 16万 368万
1998 18万 351万
1997 18万 333万
1996 20万 315万
1995 19万 295万
1994 13万 277万
1993 11万 263万
1992 17万 252万
1991 18万 234万
1990 16万 216万
1989 14万 199万
1988 12万 184万
1987 10万 172万
1986 10万 162万
1985 11万 151万
1984 11万 140万
1983 10万 128万
1982 12万 118万
1981 11万 106万
1980 11万 94万
1979 10万 83万
1978 9万 72万
1977 7万 63万
1976 4万 56万
1975 7万 51万
1974 12万 44万
1973 8万 31万
1972 5万 23万
1971 4万 17万
1770 5万 13万
1969 2万 7万
1968 1万 5万

※国土交通省の発表資料(2019年5月)より。千単位以下は切り捨て

古いマンションの増加見通し(戸数)

時期 築50年超 築40年超 築30年超
2018年 6.3万 81.4万 197.8万
2023年 42.3万 138.1万 275.3万
2028年 81.4万 197.8万 366.8万
2038年 197.8万 366.8万 560.2万

※国土交通省の発表資料(2019年5月)より



マンション建替えの現状

老朽マンションの増加は、日本政府の課題になっています。 大きな地震が起きたときに、住民や周辺地域の安全が守られない恐れがあるためです。 老朽化マンションの建替えを推進するために、これまでに様々な制度が整備されてきました。 とりわけ2002年の「マンション建替え円滑化法」の制定は大きな制度改革でした。 しかし、国土交通省の調査によると、2004年以降に建替えができたマンションは244件(2019年4月時点)しかありません。

<マンション建替えの件数>(2019年4月1日)
工事完了済(累計) 244件
実施中 23件
準備中 11件

※国土交通省の発表資料より。阪神大震災による被災マンションの建替えは含まない。


建替えのハードルは高い

マンションの建替えには高いハードルがあります。最大の難関は、マンション住民の合意形成です。建替えには住民の5分の4(8割)以上の賛成が必要です。 居住者のみなさんの利害や意見を完全に一致させるのは容易ではありません。

面積を増やして売却できるか

マンションの建替えによって新たな収入が得られるようなケースでは、比較的スムーズに話が進みやすいです。 建替えによって増えた面積を売却し、その資金で建築費などの建替えコストをまかなえる場合です。 これなら、住民が自己資金の持ち出しをせずに、建替えが実現できます。 これまでに建替えが実現したマンションの大半は、増床による新たな収入が見込める案件だったといいます。 しかし、容積率に余裕がなければ、建替えによって面積を増やすのは困難です。

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